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中级房地产经济师考试资料有哪些

网友knkn5 2015-11-21 19:02:39 412 自考本科网
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  一、地租和地价的概念

  (一)地租的概念

  在西方经济学中,地租有狭义和广义之分。狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或超额收益;广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或超额收益。地租的本质是超额报酬或超额收益。在房地产经济中,地租通常是指土地所有者向土地使用者让渡土地使用权所获得的收入。马克思主义地租理论认为,地租是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入,是土地所有权借以实现的经济形式。

  (二)地价的概念

  地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入,是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖,“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权,所以人们通常所讲的地价,是出让或者转让国有建设用地使用权的价格,是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权人转让国有建设用地使用权所获得的收入,其本质是一次性收取的若干年的地租。

  二、地租的产生和发展

  地租是一个历史范畴,在不同的社会形态中,由于土地所有制的性质不同,地租的性质、内容和形式也不同,它们体现着不同的生产关系。

  最初出现的地租是奴隶制地租,以劳役地租为基本形式。它是奴隶主剥削奴隶和自由民的结果,表现为奴隶在优等土地上或易于利用的土地上进行生产取得较高劳动生产率,除满足自身的最低需要外,尚有剩余生产物被奴隶主占有;同时也表现在小农经济(自由民)对奴隶主的各种形式的赋役中。

  封建制度时期,地租反映的是地主剥削农民(农奴)的生产关系。在人身依附和超经济强制下,地租包含了直接生产者(佃农)的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主,后期出现了货币地租。

  资本主义时期,地租以货币地租为主要形式,不再是占有直接生产者的全部剩余生产物,而仅是其中的超额利润部分,平均利润部分由产业资本家占有。

  到了社会主义社会,尽管实行土地公有制,但仍然存在地租。这是由于地租产生的经济条件依然存在,即仍然存在土地所有权的不同主体,以及土地所有权与土地使用权的分离。但社会主义地租与资本主义地租不同,它反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下对土地收益的分配关系,并且是国家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。

  三、级差地租、绝对地租和垄断地租。

  (一)级差地租

  级差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。土地等级差别及由此产生的级差地租理论,是阐明土地在各种相互替代的用途之间如何分配的理论基础,是认识土地经济价值差异的最有力工具。

  最早研究级差地租理论的是英国古典经济学家大卫·李嘉图(David Richardo)和德国古典经济学家杜能。李嘉图考察的主要是农业用地的级差地租问题。并将地租问题同劳动价值理论联系起来,建立了级差地租理论的初步体系。李嘉图定义的地租量,其多少与土地肥力有关,等于土地产出与使用同量资本和劳动的最劣等土地的产出差额。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的,这样,更重劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低,所以农产品的价格除了补偿它的生产成本和平均利润外,余额部分就转化为地租,即:

  地租=市场价格-生产成本-平均利润(1-8)

  杜能在孤立国一书中认为,除土地肥力是决定地租支付能力的要素外,区位也是决定地租的重要因素。他认为,假使土地肥沃度和劳动生产力均相同,邻近市中心的农作物生产者比远离市中心的生产者多享有一定的地租利益,其地租额度大致与两地距市场之交通成本的差额相等,因此,区位因素表现为运输成本的差异性。

  马克思以劳动价值论和平均利润理论为基础,批判地吸收了李嘉图等人的古典地租理论,创立了马克思主义的级差地租理论。他认为资本主义地租的实质是超额利润,其大小等丁处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会牛产价格的差额。这种差额由于土地所有权的存在而转变为地租,由土地使用者交给所有者。马克思把级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资,每次投入资本的生产率不同而产牛的超额利润所转化的地租形态。

  (二)绝对地租

  马克思阐述级差地租时,曾假定租种最劣等地不缴纳地租。然而,在资本主义土地私有制下,无论租种好地还是坏地,都必须缴纳地租、这种不管租种什么土地都必须缴纳的地租,就是绝对地租

  绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

  (三)垄断地租

  垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成,除了土地私有权垄断这个前提外,还因某些土地具有的特殊自然条件所引起。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又稀缺的产品。例如,具有特殊风味的名酒就是用某些特别地块出产的原料(包括水)酿制而成的。又如,某些地区出产的特殊干鲜果品,只能在一些地区种植。这些产品就可以按照不仅大大高于生产价格,而且大大高于价值的垄断价格出售。再如,在北京的王府井、上海的南京路等商业黄金地段经营商铺,可以获得很高的超额利润。由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质或稀缺的土地的所有权,这种垄断价格产生的超额利润因而转化为垄断地租,落入土地所有者手中。

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